地铁对一座城市的影响，除了交通以外，在房地产方面也不容忽视。
沈阳地铁对房地产，尤其是对房价的影响早在地铁批复建设之初便有所反映。不过，由于近几年中国房地产处于一个爆炸式的增长时期，地铁拉动房价似乎不是那么明显。但在沈阳地铁一号线的起点———张士地区，则完全不同。
地铁开通后，衡量一处房产是否偏远的标准也随之发生变化 ■本报记者 蔡敏强 摄
有人一辈子追寻财富，却始终与财富无缘；有人不经意间就实现了与财富的紧密相拥。
地铁的开通对市民、商家乃至整个城市都是很好的契机。地铁开通了，房价涨了，有人跟着富了。
向西，房价涨幅一路向上
沿着地铁铁西广场站一路向西，包括保工街、启工街、重工街、于洪广场等各处位于地铁车站周边七八百米之内的房价都在近期表现出了不同程度的上涨趋势。而随着距离不断向西，这种价格变化就会越来越明显。
“十一”前的一周，沈阳市铁西区居民徐伟明（化名）和妻儿发生了一场小小的争吵。缘由很简单，妻子和儿子想去张家界旅游，而徐伟明则固执地要待在家里。
“哪里我都不去，就要亲眼看着地铁开通，这样心里更踏实。”徐伟明反复重复着自己的理由。
妻子和儿子想出去走走的原因更是充分：地铁开通了，家里的房子升值了，需要庆祝一下。
徐伟明家的房子位于铁西区启工街，距离地铁站南出口仅20多米。6年来，这座将近20年的老房子身价一升再升，从5年前的每平方米2000元钱，直到现在的将近6000元，涨幅将近200%。
“价格恐怕还不止这些，未来一定还会上涨。”徐伟明自信地说，“我这房子现在是在启工街，即使说它在中街都不为过，地铁一开通，到中街就是二十分钟的事情，这房子，你认为它在哪里就是在哪里。”
不仅仅是徐伟明，位于铁西区景星街南七中路的赵先生也有相同的喜悦。赵先生的房子距离地铁铁西广场站约700米左右，两个月前，赵先生试着将自己的房子挂到了房产中介，中介建议售价为每平方米5500元。而今年年初，这套房子的价格为5000元/平方米。
在贵和街建设大路的某知名楼盘，9月25日的销售均价已超过9000元，比6月份8500元开盘价格上涨了500元。一位售楼员表示，地铁的影响有很大关系。
在记者一周的采访中，从地铁一号线的东端黎明文化宫站，到起点十三号街站，铁西广场周围的房价是第一个明显感受到地铁开通影响的地段。而从这一点向东，房价几乎没有受到地铁开通的影响。
对此，沈阳香港联祥总经理杜宏鹏认为，地铁对房价的拉动作用主要体现在地铁两端，越是靠近边缘其变化越明显。而地铁一号线的东端虽然也是边缘，但那里距离中街实在太近了，交通的影响就会变得模糊起来，包括沿途的中街站、青年大街站、南市站等地段，即便是没有地铁，也是城市的核心区域，这样的地方房价与地铁的关联不大。
期待着受益地铁的还有位于保工街附近的业主。
沿着地铁铁西广场站一路向西，包括保工街、启工街、重工街、于洪广场等各处位于地铁车站周边七八百米之内的房价都在近期表现出了不同程度的上涨趋势。而随着距离不断向西，这种价格变化就会越来越明显。当然，只要超过了距离地铁站1000米的距离，这种价格优势就趋于平淡。
张士房地产从零到井喷
地铁将张士这个过去只能称为四线的小乡镇，一下子就跻身于和沈阳市内一样的二线城市，这是地铁最大的影响。
从沈阳地铁一号线的起点向东的第五站，便是张士车站。这里也是从十三号街开始的第一个有人群聚居的地铁车站。此前的四个地铁站间分布着若干个大型房地产企业。
9月26日上午，两个来自附近不同楼盘的售楼员见本报记者在此间徘徊，便极力劝说记者购买此地的房子。而她们推荐自己楼盘的第一个理由就是“看，这里距离地铁口不到50米。”
此处共有三个楼盘，其中两个是期房，一个是现房，销售均价突破4800元。一位已经入住的业户表示，两年前他仅以每平方米2500元的价格买到了房子，而今他的房子由于户型好，采光好，价位已经超过了5000元。
“如果说市内的房价上涨是与全国的大环境有关，我们这里完全是得益于地铁的开通。”这位业主说，乘坐公交车，从兴工街到张士，通常需要50分钟，地铁开通后，以每站2分钟计算，最多需要18分钟，比在市内乘坐公交车消耗的时间还要少。
当天中午，一位负责看护张士地铁站入口的保安告诉记者，他的一个好朋友就在附近购买了一套房子，去年花每平方米2800元购买的，现在已将近5000元了。
谈到沈阳张士开发区房地产业近两年的发展，开发区管委会一位不愿透露姓名的、有关土地规划方面的工程师表示，张士的房地产在最近这三四年间的表现可以说是“从零到井喷的巨大跨越。”
这位工程师表示，地铁对房地产的影响，不是纯粹对房价的影响，沈阳地铁从审批建设开始，它最大的影响是市场对土地期望值的迅速增加，于是吸引了众多房地产开发商的目光。以张士开发区为例，最近三年来，进入该地区的房地产商由过去的本土中小开发商逐步扩大到上市房产公司、央企等全国知名的房地产开发商。
“由此可以判断，地铁将张士这个过去只能称为四线的小乡镇，一下子就跻身于和沈阳市内一样的二线城市，这是地铁最大的影响。”该工程师说，随着知名开发商的进入，其产品已经不仅仅局限于简单的居民住宅，而是成为广义上的新的城市名片或城市形象了，张士，已经开始在良性循环中获得巨大发展先机了。
于是，便有这样一个逻辑支撑着张士的发展：地铁的修建———品牌开发商的投资———购房者的到来———消费圈的形成。这位工程师表示，未来随着地铁一号线的开通，地铁六号线的修建，张士地区完全可以成为周边地区包括辽中、新民等县市居民的一个新的中央城市。
该工程师还表示，最近这几年，张士地区的房地产形成了一个从零到井喷的高速发展期，新建商品房均价已经超过了近几届房交会成交均价。
从地铁项目开建以来，张士开发区建成商品房面积达到70万平方米以上，在建商品房面积超过100万平方米。土地价格也在不断攀升，三环以外的楼面均价在800/平方米左右，三环内的楼面均价超过了每平方米1500元。
对于本报记者提出的“目前张士地区房价是否存在泡沫”的质疑，这位工程师表示:“完全没有泡沫。”他说，从目前的需求形势上看，供给量还是远远不够的，首先，包括沈阳重工、机床集团在内的将近50万产业工人是最大的需求;其次，拆迁农民的购房需求以及周边地区的大量需求都会使得当地商品房价格持续走高。
商业地产可能创造新格局
地铁对商业地产的影响一定会超过对普通住宅的影响，因为地铁开通后，最直接的变化就是出现了以地下商业为主要经营业态的新的购物环境。很多白领完全可以在上班的途中完成购物、消费。
如果说沈阳地铁对住宅市场的影响已经可以看到的话，那么其对商业地产的影响尚不明朗。根据北京上海等地的地铁对商业项目的影响经验判断，未来沈阳商业项目一定会发生不同的变化。
沈阳香港联祥总经理杜宏鹏认为，沈阳地铁开通后的一段时间内，如果精于营销，三、四级新商圈有可能大有所为。
杜宏鹏认为，地铁对商业地产的影响一定会超过对普通住宅的影响。因为地铁开通后，最直接的变化就是出现了以地下商业为主要经营业态的新的购物环境。很多白领完全可以在上班的途中完成购物、消费，于是，以地铁尤其是具有中转功能的车站为代表的地下商业会出现机遇。
此外，一些以往名不见经传的小街路可能因为地铁站的出现而人流量增多起来。这个时候，如果商家能够把握住机遇，迎合消费者的需求，一定会形成固定的消费群。
对于传统的商业场所，比如中街、太原街会因为地铁的开通人气倍增，而一些二、三线购物场所，比如铁西广场、百联于洪广场等也会遇到同样的机遇。对于稍大型的地铁站来说，它们的位置几乎没有什么地利上的差别，到那时，可能于洪广场与铁西广场空间距离完全消失，就要看商家如何去经营了。
“因此，由商业繁荣所带来的商业地产的繁荣是可以预见的，对于投资者来说，地铁开通会是一种机遇。”杜宏鹏认为，事实上，单纯的从价格方面来说，地铁对房地产的影响早在地铁开建之初就产生了较大的影响，按涨幅来说，地铁两端的房价上涨约20%左右，而地铁沿线周围1000米以内涨幅在15%左右。
